• (044) 221-58-96 - черговий (цілодобово)

Створення ОСББ

Що таке ОСББ?

ОСББ - це орган для прийняття колективних рішень, які стосуються управління спільною неподільній власністю у багатоквартирному будинку.

ОСББ - це така собі «Верховна рада» будинку, створена, щоб розпоряджатися під'їздами, підвалами, стінами і всіма комунікаціями в ньому. ОСББ управляє тільки спільним майном, воно не стосується приватної власності. Управляти загальним потрібно колективно, щоб не постраждали інтереси когось із власників.

Рішення ОСББ приймають юридичну силу. Вони обов'язкові для всіх співвласників будинку, а не тільки для членів ОСББ.

ОСББ має право укладати договори на обслуговування будинків з тими компаніями, які пропонують якісні послуги та більш вигідні ціни, ніж ЖЕК, а також може в будь-який момент розірвати договір, якщо компанія недобросовісно буде виконувати роботу, і скористатися послугами іншої.

Для чого потрібно ОСББ?

Насамперед ОСББ потрібно для того, щоб мешканці будинку могли разом керувати своєю спільною власністю.

Поки немає ОСББ, єдиний спосіб прийняти рішення щодо спільного майна в будинку - це консенсус, тобто одноголосну згоду 100% співвласників. Зрозуміло, що досягти такої одностайності неможливо - всгда хтось захоче мати «власну думку». У результаті рішення не приймаються зовсім, а будинки стоять безхозного.

ОСББ - не альтернатива ЖЕКу. ЖЕК має право тільки обслуговувати будинок за договором із співвласниками, але не має права стверджувати ніяких рішень щодо нього. ОСББ, навпаки, може приймати рішення стосовно будинку: які приміщення здавати в оренду і як використовувати кошти, коли проводити капітальний або плановий ремонт, яку компанію наймати для обслуговування будинку і т.д.

Управління загальним в ОСББ

Усі рішення в ОСББ приймаються колегіально. Для цього існують спеціальні органи (загальні збори, правління і т.д.) і демократичні процедури (голосування).

Загальні збори - головний колегіальний орган управління спільною власністю ОСББ. Всі важливі рішення, з приводу утримання будинку та розпорядження нежитловими приміщеннями в ньому приймаються на Загальних зборах. На Загальних зборах члени ОСББ збирають правління, яке відповідає за нормальний стан будинку і якісне виконання робіт обслуговуючими організаціями. Щоб правління не ухилявся від роботи і не зловживало своїм становищем, для нагляду за ним вибирають контрольно-ревізійну комісію.

Правління ОСББ - не «цар» і не власник будинку, а тільки лише обраний співмешканцями представницький орган. Якщо воно працює погано, зловживає службовими становищем - його можна просто переобрати!

Перший етап: Знання!

Про ОСББ ходять багато чуток, міфів і страшилок. Слід підготувати і вміти спростувати їх. Озбройтеся знаннями!

Потрібно точно знати всі вимоги Закону з приводу створення ОСББ, розуміти які правила діють в середині ОСББ, які функції виконує правління, які контрольно-ревізійна комісія, який порядок прийняття рішень, як організовуються збори. Ми повинні бути готові відповісти на будь-які питання наших сусідів, знати всі нюанси, і головне - чітко розуміти мету створення ОСББ, знати яку користь це принесе співвласникам будинку.

Важливо переконати сусідів: незважаючи на всі проблеми, ОСББ - це кращий спосіб підвищити рівень життя вдома.

Державна реєстрація ОСББ відбувається відповідно до Закону «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців».

Ініціатори створення ОСББ спочатку повинні добре вивчити Закон України «Про об'єднання співмешканців багатоквартирного будинку», а також Наказ «Про затвердження Типового статуту об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та типового договору відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя».

Для реєстрації ОСББ уповноважена особа (голова правління) подає в Державну реєстраційну службу України (drsu.gov.ua):

1. Оригінали та копію Протоколу установчих зборів.

2. Два примірники Статуту ОСББ (прошиті і підписані).

3. заповнених реєстраційну карту (видану Державною реєстраційною службою).

Якщо серед власників є юридичні особи, подаються реєстраційні документи цих осіб.

Друге етап: Повідомлення

Одна з вимог закону «Про ОСББ» - повідомити співвласників будинку про голосування з приводу створення ОСББ не пізніше, ніж за 14 днів до дати зборів.

Для цього нам необхідно:

1. Повідомлення, в якому потрібно вказати ПІБ членів ініціативної групи та заплановану дату проведення Установчих зборів. Повідомлення вручаються особисто кожному співвласнику будинку під підпис, який є доказом дотримання нами вимог закону.

2. Реєстр співвласників, в якому залишають підписи проінформовані про захід співвласники будинку. З його допомогою потім можна буде порахувати кворум на зборах.

1 січня 2015 Державний реєстр власності відкрито. Тепер можна з'ясувати кількість співвласників на сайті: kap.minjust.gov.ua.

Пам'ятайте! Житель - не обов'язково власник! Бути співвласником будинку може тільки власник житлового і нежитлового приміщення або їх частин, який має на руках правовстановлюючі документи!

Цілком ймовірно, не до всіх жителів вдасться «достукатися» у прямому чи переносному сенсі. Але наше завдання - оповістити всіх. «Обійти» цей момент не можна, такі вимоги Закону.

Тому тих, з ким не вийшло зв'язатися, ми оповіщаємо поштою і шляхом оголошення. Найкраще відправити рекомендованого листа із повідомленням і описом вмісту. Навіть якщо адресат відмовиться ознайомитися зі змістом листа, у нас на руках залишиться квитанція і штамп з датою. Це виступить доказом того, що ми не порушили норми Закону і зробили все можливе для оповіщення власників.

• Якщо в будинку є неприватизовані квартири, лист надсилається на ім'я мера.

• Якщо приміщення знаходиться у власності юридичної особи, лист надсилається за юридичною адресою підприємства. Дізнатися його можна на сайті: irc.gov.ua, по назві підприємства.

Третій етап: Підготовка до Установчих зборів

Протягом 14 днів перед Установчими зборами потрібно провести зустрічі з мешканцями будинку хоча б чотири рази (двічі за тиждень) - з метою інформування їх про створення ОСББ, агітації, надання роз'яснень та відповідей на питання.

У будинку обов'язково будуть групи опору ініціативи. Зазвичай це:

1. Ті, хто має корисливі мотиви і боїться, що спливуть їх операції з нерухомістю і факти корупційного змови з ЖЕКом.

2. Ті, хто звик вважати власником будинку держава і тому сприймає ОСББ з недовірою, як небезпечних «капіталістів», які ніби хочуть привласнити будинок і заробляти на ньому. Переважно це пенсіонери, але зустрічаються такі і серед молоді.

3. Просто агресивні люди, які «завжди проти».

Пам'ятайте! Уточнити всі деталі, провести агітацію і всі обговорення потрібно до Установчих зборів. На самих зборах на це просто не вистачить часу, буде багато інших справ: реєстрація, голосування, підрахунок голосів і т.д.

На момент першого інформаційного зборів на розподіл симпатій мешканців будинку швидше за все більшість буде сумніватися. Є висока ймовірність, що близько 80% з тих, хто буде відвідувати збори, будуть противниками ОСББ. Ваша позиція має бути сильніше ніж їх, аргументи - переконливіше. Потрібно бути максимально обізнаються в суті проблеми, готовим відповісти на будь-які питання, розвінчати всі міфи. В інших випадках «проти» перетягнуть «сумніваються» на свій бік, і будинок так і залишиться на порталі комунальної мафії, яку очолює якийсь чиновник або «бізнесмен».

Четвертий етап: Установчі збори

Установчі збори - офіційний захід, накотором співвласники голосують за чи проти створення ОСББ.

1. Локація. Потрібно облаштувати місце, де будуть проходити збори. Якщо це зал в школі - повісити на стінах об’яви. Бажано зустрічати прибулих на вході і відразу реєструвати їх.

2. Реєстрація виборців. Визначення кворуму. Установчі збори вважається дійсним, якщо зібрано кворум. Іншими словами, на зборах повинні бути присутніми 50% + 1 або більше співвласників.

Пам'ятайте - право голосу мають тільки ті власники приміщень в будинку, які мають на руках правовстановлюючі документи на нерухомість або довіреність від власника. Представник може голосувати за кількох власників, якщо має довіреність від кожного із них.

Для спрощення процесу підрахунку голосів можна попередньо підготувати листи «за», «проти», «утрималися» із зазначенням голосів відповідно до кількості власників, за яких голосує одна людина.

3. Обирання головуючого, секретаря и членів лічильної комісії строком на одні збори.

4. Голосування: створення ОСББ. Спочатку голова виносить на голосування питання про створення ОСББ.

Для прийняття рішення про створення ОСББ необхідно, щоб за нього проголосували 2/3 зареєстрованих учасників зборів.

Якщо зібрано кворум (50% + 1 співвласників), і 2/3 виборців проголосували за створення об'єднання, то, фактично, - вітаємо! - ОСББ вже існує, хоч і немає поки свідоцтва про його реєстрацію, як юридичної особи.

5. Глосування: назва ОСББ. Зазвичай для назви беруть адресу будинку, але можна придумати й оригінальну. Головне - попередньо перевірити, зайнята вона, використавши пошук: irc.gov.ua.

6. Голосування: статут ОСББ. Рекомендуємо голосувати за Типовий статут. Він включає всі істотні положення про роботу ОСББ і з ним легко ознайомитися, адже він є у відкритому доступі. А внести корективи можна пізніше, на загальних зборах ОСББ. Але варто приділити час обговоренню статуту на попередньому зібранні, під час підготовки до Установчих зборів.

7. П'ятий етап: Правління та Загальні збори

Правління - це «виконавчий орган» ОСББ, який займається втіленням у життя рішень, прийнятих на загальних зборах.

Члени правління - це менеджери, найняті співвласниками будинку і підзвітні їм за свою роботу. Немає чітких вимог до кількості членів правління. Але щоб уникнути ситуації коли голоси розділяться 50/50, варто вибрати непарну кількість членів.

Голова правління обирається членами правління з їх складу. Варто вибрати голови правління відразу на Установчих зборах, відкрито перед усіма присутнім, щоб ні у кого не залишилося сумнівів. Голова має право скликати позапланові загальні збори, але на засіданнях Правління голосує так само, як і інші члени.

Контрольно - ревізійна комісія (КРК) вибирається виключно з числа співвласників. Її функція - перевірка діяльності Управління з метою уникнення зловживання і халатності.

Загальні збори - це зустріч всіх членів ОСББ з метою вирішення різноманітних питань які стосуються їхньої спільної власності.

Бувають планові та позапланові Загальні збори.

Планові проводяться не рідше ніж раз на рік.

Позапланові зборів можуть бути оголошені в будь-який момент за ініціативою правління, КРК або групи членів ОСББ кількістю не менш 20% від загальної кількості членів ОСББ. На загальних зборах можна поставити питання про переобрання Голови, членів правління або КРК у випадку, якщо вони не справляються зі своїми обов'язками або зловживають службовим становищем.

Ніхто в ОСББ не уникає відповідальності перед колегіальним органом управління спільною власністю - Загальними зборами членів ОСББ.

Зразки документів які можуть знадобитися для створення ОСББ ви можете завантажити тут.

 

Обслуговування будинків та прибудинкової території

Інженерне обслуговування

Аварійно-диспетчерське обслуговування

Створення ОСББ

Обслуговування ОСББ

ЧЕРГОВИЙ – ЦІЛОДОБОВО (044) 221-58-96

Бухгалтерія (044) -221-56-48

Головний інженер (044) -227-37-98

Паспортист (044) -227-37-98

yk_politekh@ukr.net

 

© ТОВ "УПРАВЛЯЮЧА КОМПАНІЯ "ПОЛІТЕХ". 2015 р.